Como é a burocracia no mercado de imóveis norte-americano? Saiba mais sobre impostos e taxas

Categoria: Investir

Como é a burocracia no mercado de imóveis norte-americano? Saiba mais sobre impostos e taxas.


Por mais que os trâmites para comprar um imóvel nos EUA sejam mais simples do que no Brasil, burocracia é burocracia. E é por isso que a gente te explica tudo neste artigo.

Como consultores imobiliários para investidores brasileiros na Flórida, todos os dias nos deparamos com uma série de perguntas relativamente simples - para nós que trabalhamos com isso há mais de  10 anos -, mas que podem gerar preocupações para investidores de primeira viagem. Portanto, se você pensa em investir na Flórida ou em qualquer outro estado dos EUA este artigo é para você. Seja para locação ou para moradia, a compra de imóveis em solo norte-americano passa por uma série de etapas, assim como no Brasil.

É importante ressaltar que a compra de um imóvel nos EUA é imensamente mais simples e menos burocrática do que no Brasil, mas, ainda assim, é preciso conhecer cada etapa, os pré-requisitos, os documentos são necessários e, caso você deseje financiar, os trâmites e taxas de financiamento. Vamos a eles?

Separamos este artigo de uma maneira lógica e cronológica, na ordem em que essas ações devem acontecer para que sua compra seja ágil, segura e, principalmente, sem surpresas. O artigo está separado da seguinte forma:

  1. Comprando Dólares
  2. Documentos Necessários
  3. Conta Bancária Americana
  4. Pagamento à vista ou financiado (Foreign National Loan)
  5. Taxas e Impostos
  6. Green Card
  7. Dicas Práticas

1) Comprando Dólares

Ao investir em um imóvel em solo norte-americano, você precisará converter o capital que deseja investir de real para dólar. Para fazer isso, é necessário entrar em contato com o banco em que você faz suas movimentações financeiras e fazer a solicitação de compra de dólares pelo câmbio oficial.

2) Documentos Necessários

Se você pretende quitar o valor do imóvel que deseja comprar à vista, será necessário deixar separado seu passaporte e visto válidos, além da realização do wire transfer, similar ao TED aqui no Brasil.

No entanto, ao financiar, o processo assume um caráter mais rígido, a fim de verificar seu score como pagador. Para tal, os bancos irão exigir:

  • Passaporte válido e visto americano;
  • O preenchimento de um formulário com uma série de informações, como nome, sobrenome, naturalidade, estado civil, visto, etc;
  • Cartas de referência;
  • Carta de idoneidade financeira: geralmente, comprovando que você possui um bom relacionamento com seu banco;
  • Declaração dos dois últimos anos do Imposto de Renda;
  • Uma carta do seu contador comprovando seus rendimentos, atestando que a origem deles é lícita;
  • Extrato bancário dos últimos 3 meses, assegurando que seu saldo é suficiente para quitar a entrada para aquisição do imóvel (30% do valor total), despesas com escritura e, pelo menos, 6 meses do valor das prestações do financiamento, e para comprovar uma renda mensal superior a 3 ou mais vezes o valor da parcela mensal do financiamento;
  • Histórico de negociação de crédito, comprovando seu status de bom pagador (cartão de crédito, financiamento, leasing veicular).

3) Conta Bancária Americana

Apesar de não ser um pré-requisito, abrir um conta bancária em um banco dos EUA facilita a movimentação do capital a ser investido, uma vez que as movimentações entre contas de mesma titularidade podem ser menos burocráticas. Outro ponto positivo da abertura de uma conta americana é a possibilidade de receber receita por meio dela, caso a intenção do investimento em um imóvel na Flórida seja para aluguel.

4) Pagamento à vista ou financiado (Foreign National Loan)

Ambas as opções de pagamento contemplam vantagens e desvantagens, e a escolha deve ser feita no seu cenário financeiro.

Como dissemos anteriormente, a primeira grande diferença entre o pagamento à vista ou financiado é a quantidade de documentos necessários para realização do pagamento.

Para quem pretende pagar à vista, as vantagens são:

  • Rápida finalização do negócio, com um prazo entre 15 a 30 dias;
  • Não exige a presença do comprador nos EUA, podendo ser realizada daqui do Brasil;
  • Os custos de escrituração do imóvel comprado à vista é praticamente metade dos custos com o financiamento bancário;
  • Permite a compra no nome de uma empresa, como se fosse uma Pessoa Jurídica no Brasil, as chamadas LLCs - Limited Liability Company. Além disso, é possível realizar a compra via internet. Compras realizadas via LLC diminuem o impacto imposto de sucessão, taxa cobrada para transmissão de bens por herança em caso de falecimento do proprietário. Nos EUA, esse imposto gira em torno dos 40% sobre o valor do imóvel.

O único ponto negativo desta opção de pagamento é a necessidade de dispor de 100% do valor do imóvel a ser adquirido.

Em paralelo, o financiamento (Foreign National Loan) tem como pontos de atenção:

  • Com a alta procura, os bancos americanos adotaram uma política a fim de facilitar crédito para estrangeiros;
  • Juros baixos - mais baixos do que em financiamentos realizados para aquisição de imóveis em solo brasileiro, com possibilidade de financiamento de até 70% do valor total do imóvel em 30 anos;
  • O prazo para conclusão do negócio é mais extenso, podendo durar entre 45 a 60 dias;
  • Existe um valor mínimo para financiamento: $150,0000.00.

5) Taxas e Impostos

É preciso ter em mente que adquirir um imóvel nos EUA, assim como no Brasil, resulta em custos recorrentes de manutenção, bem como taxas e impostos (tanto sobre a compra, quanto anuais). Separamos os principais deles para seu conhecimento:

  • Property Tax: equivalente ao IPTU no Brasil, esse imposto é uma taxa anual na média de 1,75% do valor total do imóvel;
  • Home Insurance: seguro obrigatório para quem tem financiamento, similar ao seguro imobiliário do mercado brasileiro. O valor é totalmente relacionado ao ano do imóvel, tamanho, localização e se é para locação;
  • Closing Costs: referentes aos custos de escrituração, cartório, transferência. Esse valor varia conforme o tipo de paramento. Caso seja à vista, o custo é em média 3% para o comprador, no caso do financiamento ele gira em torno dos 6% do valor total do imóvel.
  • Câmbio: tem a incisão de 0,38% de IOF quando a transferência é entre pessoas jurídicas e sobe para  1,1% entre pessoas físicas;
  • Em caso de investimento para aluguel de temporada, você precisará contar com um Property Manager, que irá fazer a administração do imóvel e do aluguel. Geralmente, serviços deste tipo, cobram 10% sobre o valor do aluguel anual e variam entre 15% e 25% em aluguéis de temporada.

6) Green Card

Antes de mais nada, precisamos esclarecer um ponto importante: comprar uma casa nos EUA não garante a emissão do Green Card. Para tal, é preciso comprovar parentesco em primeiro grau, obter um visto de trabalho e, mais tarde, aplicá-lo para Green Card.

Outra forma de obtenção do Green Card é por meio do atestado de matrimônio com um cidadão americano residente dos EUA, passando por um processo rigoroso de verificação histórica do casal, comprovando que o casamento não é uma maneira ilegal de permanecer no país.

Dito isso, vamos à pergunta: possuir o Green Card me ajuda a adquirir um imóvel nos EUA? No caso de financiamento, mesmo com a política facilitadora de financiamento para estrangeiros, o Green Card é, de fato, um diferencial. Primeiro, as chances de ter seu financiamento aprovado são maiores, bem como juros e entrada podem ser mais atraentes do que para estrangeiros. Para compra do primeiro imóvel, residentes estrangeiros com Green Card conseguem financiamentos com entradas atraentes, que podem chegar até 3,5% do valor total do imóvel. É importante ressaltar que o recém Green Card Holder precisa ter declarado pelo menos 2 anos de imposto de renda nos EUA para obter acesso a esses financiamentos.

7) Dicas Práticas

Para quem já comprou um imóvel no Brasil, fica fácil perceber que a burocracia americana não é nenhum bicho de sete cabeças, sendo, inclusive, considerada mais simples do que a brasileira. Ainda assim, os trâmites, documentos necessários, taxas e impostos podem ser muita informação para o comprador absorver, principalmente porque ele estará totalmente focado na escolha, proposta e compra do imóvel, o que, para alguns, pode ser muita coisa ao mesmo tempo.

Por isso, contar com uma consultoria especializada no mercado imobiliário da Flórida é uma estratégia inteligente para evitar erros e problemas adiante.

Conte com a Selecta Realty e nosso time de especialistas para te ajudar com todos os trâmites legais na aquisição do seu imóvel na Flórida, tudo para que seu investimento seja ágil e prático.